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房地产买卖合同违约的处理

发布时间:2020年4月25日 深圳专业合同律师  

  2015年10月25日,张女士通过某中介公司介绍购买李先生位于普陀区兰溪路上住宅房一套,面积120平方,双方约定总价款为人民币450万元整。

  当日,双方签订了正式的《上海市房地产买卖合同》并支付了首期房价款计人民币140万元整。买卖合同约定,卖方该房屋现有银行抵押人民币90万元整,需要买方用银行转按揭之方式进行涤除后过户。

  合同中对买卖双方的违约亦做了详细约定。在签订买卖合同后第二天,买卖双方赴银行办理贷款以及转按揭手续,嗣后,银行经审查通过了买方的转按揭申请。但之后卖方始终不予出面配合,致使买方无法办理过户手续。

  并且,卖方将该房屋重新在市场上以更高的价格挂牌销售。2016年3月份,买方接到银行电话,因银行政策发生变化,此前买方的转按揭申请条件已不符合最新政策,将会被退回。买方接到通知后多次与卖方沟通,卖方置之不理。协商无果,买方无奈,向人民法院提起诉讼。

  律师解析:

  2015年至今,北、上、广、深等一线城市的房价和成交量呈现出疯狂之模式,房地产买卖纠纷也随之如雨后春笋般凸显出来。在个别区域中楼盘,短短一个月的时间,一套房产的市价可能就相差几十甚至上百万元,面对如此大的价格变化如此大的诱惑,部分卖房者,难免心理失衡,想尽一切办法拖延履行合同甚至拒绝履行合同。但是合法、自愿的社会交易活动均应受到法律的保护和规制。关系着人民群众基本生活需要的住宅亦不例外。所以依法、自愿签订的房地产买卖合同,当事人双方均有义务诚意履行。

  根据合同法第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。原则上,卖方因个人原因无故不配合买方办理房屋的过户手续,已经构成实质性违约,买方可依签订的买卖合同和合同法的有关规定,依法起诉请求法院判定卖方履行买卖合同;亦可请求法院判定卖方履行买卖合同的同时,请求判定卖方赔偿因此而造成的损失;或者买方单方通知卖方解除已签的买卖合同,并依法起诉,使卖方承担合同约定中的违约以及由此造成的买方的其他损失。

  但在本案中,因银行政策发生变化,此前买方的转按揭申请条件已不符合最新政策,将会被退回。亦即本合同中,除非卖方自行涤除现有抵押或者买方替卖方涤除现有抵押,则本合同已履行不能。而造成此合同履行不能的原因,除银行政策的变动外,卖方的无故拖延和拒绝履行是主要原因,卖方应为此承担主要。所以,买方应依合同法的规定和双方所签订的买卖合同的约定提起诉讼,使卖方承担合同约定中的违约以及由此造成的买方的其他损失。



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