买家苦等数年等来一纸退定书，是开发商不讲诚信，还是开发商利用了规则?
“认购书”基本上是所有买过房的人都知道的一个名词，也是商品房买卖中一个必经环节。在商品房买卖过程中，通常在买家确定购买某单位之前，开发商都会要求其缴纳1万~10万元不等的“定金”并签订认购书，作为其确定购买的凭证。此后，双方再签署商品房买卖合同。而近期有关认购书纠纷的开发商“恶意退定”事件再起波澜。据相关媒体报道，多名买家在珠江怡景湾缴纳了定金，并与开发商广州市番禺南英房地产有限公司签了认购书，9个多月了，开发商一直没有与他们签正式买卖合同。这些买家怀疑开发商可能想“反价”而不签合同，可能想按新价卖楼赚取更多利润，因此前往售楼部讨说法。
类似的事件也曾发生在海珠区。2004年12月到2005年1月，在城启集团未拿到天鹅湾项目预售证的情况下，上百名买家交了两万元并签订了一份认购书。随后开发商表示没有拿到预售证无法履约，一直未与买家签订正式购房合同，并要求买家撤销认购书。大部分买家与开发商撤销了认购书，但有30余户不同意退房。5年后，房子被高价转卖他人。16户买家聚集在一起，共同维权。
“恶意退定”的纠纷，其关键问题在于，认购书到底有何法律效力?可以将其视为商品房买卖合同吗?它与买卖合同到底是何种关系?在现实生活中买家该如何维权?为此，记者采访了相关专业人士。
以往三个案例：或业主败诉或开发商败诉或庭外和解
实际上，认购书纠纷与近年房价高涨有很大关系。短时间内房价涨幅过大，不少开发商不想按认购书上的价格出售，而宁可付出双倍赔偿定金，致使此类纠纷频发。类似近期的珠江怡景湾和城启·天鹅湾事件，在2007年房价疯涨的年代也有几大标志性事件。让我们简单回顾一下：
事件1：
琶洲跨国采购中心准买家告开发商，业主仅获“双赔定金”
2005年前后，20多位购房者与广州市环博展览有限公司以当时高价位13000元/m2左右的价格，签订了关于琶洲国际采购中心房屋的认购意向书。
到2007年7月12日，购房者们陆续收到开发商要求解除合同的通知。20多位购房者苦等两年后，却等来一纸合同解除的通知，他们只好把开发商告上法庭。据了解，此次涉及违约纠纷的房屋共30多套，总价值近亿元。所涉及购房者分布在广州、浙江、厦门等地。2007年10月12日，此纠纷案由法院开庭审理，判决业主们获得双赔定金返还。
事件2：
罗马家园开发商告买家，开发商败诉
2005年7月10日，市民陈建新与广东珠江投资有限公司签订《楼宇认购书》，确认其准备购买位于海珠区南洲路罗马家园恺撒庭a座某单位，并支付了1万元定金。当时，该套91平方米多的房子优惠价为45万多元，单价不足5000元/m2。《楼宇认购书》还注明，陈建新认购的该单位还没取得预售许可证。在预售许可证办出后，陈建新应在7日内付清首期房款并签署正式的《商品房买卖合同》。
2006年6月6日，该盘仍没有取得预售证，但开发商向海珠区人民法院提起诉讼,请求确认这份《楼宇认购书》无效。海珠区法院驳回了原告的诉讼请求，最终罗马家园业主有的获得了差价赔偿，有的则按原价购买了原单位。
事件3：
城启·荔港南湾买家与开发商庭外和解
2004年10月，刘先生交纳了1万元定金，预订了荔港南湾g28栋一套78平方米的单位，在认购书上标注的价格是4900多元/m2。但由于城启集团涉嫌违规而被封盘，导致这期房屋迟迟拿不到预售证，因此刘先生等100多位购房者一直无法签订购房合同。
后来，荔港南湾g30、31栋拿到预售证重新销售，但城启要按8500元/m2的新售价优惠5%卖给不退定的购房者。经双方协商未果，刘先生作为购房者代表被城启集团告上法庭。最终，此案达成了庭外和解，在荔港南湾g28栋取得预售证之后，被告购房者刘先生将以6000余元/m2的价格，认购他此前以4900余元/m2认购的单位。
天鹅湾事件最新追踪：
开发商澄清非恶意挞定
对于城启天鹅湾16名买家遭退定一事，记者采访了城启集团相关人士。
该人士向记者表示，在2004年12月和2005年1月，天鹅湾在未取得预售证的情况下提前进行内部认购，很多买家都下定认购。在2005年年初，城启集团因违规被勒令整改，项目被查封，多名买家纷纷要求退定。政府相关部门也责成城启全面退还客户所缴纳的定金，以纠正不正当销售行为。2006年初，城启筹集了一批专项资金用于解决城启天鹅湾及荔港南湾近500户的退定工作，并于2006年3月初以ems的方式书面进行了通知，天鹅湾400多名买家选择第一时间退回定金，16名买家没有接受退定而要求签订商品房买卖合同。
2008年，有客户向海珠区法院起诉，要求认定其于2004年天鹅湾的认购书有效，法庭也判定了其有效性。城启在2009年拿到天鹅湾一期abcde五栋楼的预售证后，曾通过律师以书面通知方式通知上述客户来商定正式的《商品房买卖合同》，并以ems的方式直接发至他们的手中，邀请他们来公司商订合同，并给予该16户三种解决方案进行选择：一按原价销售，但合同的其他条款双方需重新议定;二重新议定价格并给予老客户额外优惠;三是双倍退还订金。但双方没有达成协议，城启于2009年12月10日之后出售了其中部分单元。
城启集团表示，天鹅湾事件始末曲折复杂，并非单纯仅为认购书纠纷那样简单，同时希望业主能以正常途径寻求帮助或解决问题。
三个类似案例 何来三种结果?
琶洲国际采购中心买家败诉了，仅获“双赔定金”;但罗马家园业主却以原价购房或得到赔偿，荔港南湾则是和解解决。3个几乎是同等性质的案件，为何会有三种不同的判决结果呢?
曾代理了罗马家园和琶洲国际采购中心两案的张旭锋律师表示，从表面上看，这3起案例确实是有3种不同的结果，但这三个案例判决结果并不矛盾。如罗马家园一案，开发商是以没有取得预售证为由起诉业主，并要求判定认购书无效的。法院判决则认为，开发商与买家订的认购书是双方当事人的真实意思表示，实际上是被告以定金担保将来与原告订立正式的《商品房预售合同》。现在我国法律法规没有关于此类预约合同订立的禁止性规定，这份合同的订立也不符合合同无效的相关规定，故原告以此要求确认《认购书》无效是没有法律依据的，所以开发商败诉了。
